jueves, febrero 19, 2009

¿Qué es el FOT y el FOS?

La pregunta del millón es que significan estas benditas siglas que parecen ser la clave, código o contraseña. Pasemos a desenmascarar estos códigos.




Alvarado 333


El FOS o F.O.S. significa Factor de Ocupación del Suelo, este coeficiente que varia entre 0 y 1 es el porcentaje de ocupación que podemos tomar del terreno es decir 1 sería el 100%, si el FOS es de 0.5 significa que podemos ocupar el 50%, en cifras si tenemos un terreno de 10 mts, x 10 mts, son 100 m2, si es FOS es el 0.5 podemos ocupar hasta 50 m2. El máximo es 0.6
El FOT o F.O.T. es el Factor de Ocupación Total y es el coeficiente que determina los máximos m2 que podemos construir, el parámetro se toma como referencia de los m2 del terreno.

Veamos, si tenemos un FOT de 2, significa que podemos construir 2 veces la superficie total del terreno, como en el ejemplo tenemos un terreno de 100 m2 significa que podemos construir hasta 200 m2 cubiertos en N° cantidad de plantas. Estos no son los únicos factores que determinan el volumen o silueta máxima de construcción permitida, hay otros factores como Línea de Frente Interno, Línea de Basamento, Retiro de Línea Municipal y/o Medianera, Altura Máxima Permitida, etc. Pero estas otras variables serán publicadas mas adelante.

RMT recuerda:

¿Qué dice la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, Decreto-Ley 8912/77?

ARTICULO 42°.- Denomínase factor de ocupación total (F.O.T.) al coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella. Denomínase factor de ocupación del suelo (F.O.S.) a la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela.
Ambos factores determinarán los volúmenes edificables.

El volumen máximo edificable de nivel de suelo hacia arriba, en edificio de más de tres (3) plantas, será el resultante de aplicar el F.O.T. máximo establecido para la zona considerando la distancia mínima de piso a piso autorizada para vivienda con independencia de la cantidad de plantas proyectadas.

ARTICULO 43°.- Se denomina superficie cubierta edificable en una parcela a la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicados por encima del nivel de la vereda o su equivalente que al efecto establezca el municipio, incluyendo espesores de tabiques y muros interiores y exteriores.

ARTICULO 44°.- El plan de ordenamiento establecerá para cada zona los máximos factores de ocupación total (F.O.T.) y de ocupación del cuelo (F.O.S.) en función de usos permitidos, de la población prevista, de una adecuada relación entre los espacios edificables y los verdes y libres públicos, del grado de prestación de los servicios esenciales y de la superficie cubierta por habitante que se establezca.

ARTICULO 45°.- Los valores del F.O.T. serán como máximo los siguientes:

Uso residencial: 2,5.
Uso comercial, administrativo y análogos: 3.
Otros usos: serán fijados por la reglamentación.

ARTICULO 46°.- Los valores del F.O.S. no podrán superar a 0,6.